Hohe Mieten, kleine Reform: Warum das Mietrechtspaket nicht ausreicht

Ein Bett, ein Tisch, kein Schrank, sondern nur eine Kleiderstange – das reicht an Ausstattung, damit eine Wohnung als möbliert gilt und Mietpreise erreichen kann wie diesen: 33 Quadratmeter, 1200 Euro warm, im Berliner Soldiner Kiez, der vor wenigen Jahren noch eine der höchsten Kriminalitätsraten Berlins hatte.

Mietwucher in Großstädten: Warum möblierte Wohnungen boomen

Solche Angebote von Mietwucher sind in Großstädten keine Ausnahme. Es ist deswegen längst überfällig, dass die Bundesregierung etwas unternimmt und endlich gegen die gesetzlichen Schlupflöcher vorgeht, mit denen Vermieter*innen die Mietpreisbremse umgehen. 

In Berlin, Hamburg oder Köln, aber auch Münster oder Regensburg sorgt die Mietpreisbremse dafür, dass Mieten nicht überproportional steigen. Die Beweislast liegt dabei immer bei der oder dem Mieter*in. Doch bei befristeten Vermietungen greift das Instrument nicht, und bei möblierten Wohnungen rechnen Vermieter*innen einen Aufschlag dazu, der verdeckt, ob die ursprüngliche Miete den Anforderungen gerecht wird.

Das Ergebnis: Befristete und möblierte Angebote schießen wie die Pilze aus dem Boden, und treiben die örtlichen Vergleichsmieten hoch, an denen sich andere Vermieter*innen orientieren. Mieten in Deutschland sind deswegen so hoch wie nie. Allein im letzten Quartal 2025 waren sie bundesweit im Vergleich zum Vorjahr um 4,5 Prozent gestiegen, so das Kieler Institut für Weltwirtschaft. 

Stefanie Hubigs Mietrechtsreform: Was das Paket wirklich bringt

Das Reformpaket, das Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) ins parlamentarische Verfahren geschickt hat, dreht die richtigen Stellschrauben, aber greift zu kurz. Es reicht nicht, nur Gesetzeslücken zu schließen, und weiterhin den entscheidenden Schritt zu scheuen: eine konsequente Strukturreform, die Wohnen in Deutschland langfristig bezahlbar macht. 

Betrachten wir also, was das Reformpaket leistet. Bei möblierten Wohnungen müssen Vermieter*innen in angespannten Wohnungsmärkten künftig den Aufschlag für die Möbel angeben. Das ist gut, denn es bedeutet endlich mehr Klarheit. Die SPD wollte ursprünglich, dass Vermieter*innen bei vollmöblierten Wohnungen maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete draufschlagen können. Die Union schwächte das ab, nun liegt die Grenze des Möglichen bei zehn Prozent, außerdem wurden Ausnahmen ausgehandelt.

Befristete Mieten dürfen nur noch für sechs Monate abgeschlossen werden. Das klingt sinnvoll und könnte das Überangebot an befristeten Wohnungen zurückdrängen. Andererseits wohnen viele Mieter*innen gar nicht befristet, weil sie dafür einen Bedarf haben, sondern schlicht, weil sie nichts Unbefristetes finden. Wenn sie künftig halbjährlich die Wohnung wechseln müssen, ist niemandem geholfen.

Befristete Mietverträge: Neues Gesetz löst Kernproblem nicht

Bei den Indexmieten verfehlt die Bundesregierung das eigentliche Problem. Indexmieten sind Verträge, die im Takt der Verbraucherpreise ansteigen, was während der Inflation zu hohen Preissprüngen führte. Mit den neuen Regeln werden diese eingeschränkt, wenn die Inflation besonders hoch ist. Es bleibt aber dabei, dass Vermieter*innen die Mietpreisbremse nur auf die Anfangsmiete anwenden müssen, und nicht auf die angestiegene Miete danach. 

Indexmietverträge nehmen seit Jahren zu, nicht zuletzt, weil umstrittene Immobilienunternehmen wie Heimstaden auf dieser Art von Verträgen setzen. Mutig wäre es gewesen, Indexmieten für Neuverträge komplett zu verbieten. Konsequent wäre es gewesen, Verstöße gegen die Mietpreisbremse und Mietwucher mit Bußgeldern zu ahnden. Eine Expertenkommission diskutiert darüber noch bis Ende des Jahres. Das ist zu spät und zu zögerlich. 

Die Ankündigung von Bauministerium Verena Hubertz (SPD), den Rotstift beim Wohngeld anzusetzen, wirkt vor diesem Hintergrund widersprüchlich. Anfang des Jahres 2023 war es die SPD selbst, die das Wohngeld ausbaute, als Reaktion auf die steigenden Mieten. Inwieweit die rund 1,2 Millionen Menschen, die Ende 2024 Wohngeld bezogen, nun tatsächlich weniger Leistung bekommen sollen, oder beim Verwaltungsaufwand gespart wird, ist derzeit aber noch offen. 

Wohnungsbau in Deutschland: 1,4 Millionen Wohnungen fehlen

Den größten Hebel gegen Wohnungsnot vernachlässigt die Bundesregierung komplett: den Wohnungsbau. Laut dem Sozialen Wohn-Monitor 2026 des Pestel-Instituts fehlen bundesweit 1,4 Millionen Wohnungen, vor allem bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen. Um das Defizit bis 2030 abzubauen, müssten rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden. Branchenexperten erwarten aber nur rund 200.000 neue Einheiten jährlich. Diese Lücke lässt sich durch Mietrecht allein nicht schließen.

Besonders dramatisch ist der Verfall des sozialen Wohnungsbaus. Anfang der 1990er-Jahre lag der Bestand an Sozialwohnungen noch bei rund drei Millionen, heute nähert er sich einer Million. Der Bund stellt zwar für dieses und nächstes Jahr zusammen neun Milliarden Euro bereit, doch angesichts des Defizits ist das nicht genug. Solange Sozialwohnungen schneller aus der Bindung fallen als neue entstehen, dreht sich die Abwärtsspirale weiter.

Das Mietrecht-II-Paket ist ein Schritt in die richtige Richtung. Doch wer Millionen Menschen dauerhaft vor Wohnungsnot schützen will, muss mutiger sein.