Wohnungsnot: Wie Detmold, Köln und Ulm schneller und günstiger bauen

Eine bezahlbare Wohnung zu finden, ist in vielen Städten schwer. Und der Neubau stockt seit Jahren. Nur 206.000 Wohnungen wurden 2025 fertiggestellt. Nötig wären pro Jahr rund 320.000 neue Wohnungen, um den Bedarf zu decken, schätzt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) geht sogar von einem jährlichen Neubaubedarf von 373.000 Wohnungen aus.

Ein weiteres Problem: Es dauert immer länger, bis geplante Wohnungen tatsächlich errichtet werden. Im Durchschnitt vergehen nach der Baugenehmigung noch 27 Monate, bis ein Wohngebäude fertiggestellt ist. Im Jahr 2020 waren es lediglich 20 Monate, zeigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes.

Doch es geht auch anders. Diese drei Kommunen zeigen, wie Wohnungen schneller und günstiger gebaut werden können.

„Detmolder Modell“: Wie Detmold günstig modernen Wohnraum schafft

Was die ostwestfälische Stadt auf die Beine gestellt hat, ist mittlerweile als „Detmolder Modell“ bekannt und wird von zahlreichen anderen Kommunen kopiert. Seinen Anfang genommen hat es 2019 in der sogenannten Britensiedlung: Hier lebten einst in Deutschland stationierte britische Soldat*innen und ihre Familien. Nach dem Abzug der Truppen hat die Stadt die Fläche vom Bund übernommen. 

Nun wollte sie möglichst schnell günstigen, aber modernen Wohnraum schaffen. Zu diesem Zweck wurde eine Genossenschaft gegründet. Kernmitglieder sind die Kommune und ihre Tochtergesellschaft, die Detmolder Gesellschaft für Stadtentwicklung. Außerdem wurde mit der Pyramis GmbH ein privater Partner ins Boot geholt. Die Kommune konnte den Immobilienbestand in das gemeinsame Projekt einbringen. Der private Partner verfügte über Personal und Know-how, wie man große Bauprojekte steuert.

Detmold: So baute die Kommune in nur 13 Monaten neue Wohnungen

Der große Vorteil: Alle Beteiligten zogen an einem Strang. Die Genossenschaft konnte wendiger agieren als eine Kommune, die sich an komplexe Vergabeverfahren halten muss. Zum Konzept gehörte es, regionale Handwerksbetriebe einzubinden. Der Erfolg war erstaunlich: Innerhalb von nur 13 Monaten entstanden 44 Genossenschaftswohnungen, die für 6,30 Euro pro Quadratmeter vermietet werden konnten. 

Nach demselben Modell hat die Stadt weitere Projekte umgesetzt: 2021 wurde mit der Breitefeld eG eine zweite kommunale Wohnungsbaugenossenschaft aus der Taufe gehoben. Deren Fokus liegt aktuell auf dem Adenauerpark: Hier wollte ursprünglich ein privater Investor vier neue Mehrfamilienhäuser bauen. Wegen gestiegener Baukosten sprang er ab, was die Kommune in eine Bredouille brachte: Sie hatte das Grundstück nämlich vergünstigt von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben erworben. Der millionenschwere Rabatt war jedoch an die Bedingung geknüpft, dass die neuen Wohnungen zu einem fixen Datum fertig werden. 

Bürgermeister Frank Hilker (SPD) beschloss daraufhin, auch hier auf das „Detmolder Modell“ zu setzen. Nun werden vier Bestandsgebäude saniert. Vier weitere alte Gebäude wurden abgerissen und werden durch drei klimafreundliche „Nullenergiehäuser“ ersetzt. 64 Wohnungen will die Stadt so schaffen.

Schneller Bauen: Wie Köln den Bau-Turbo anwendet

Seit etwas mehr als einem Jahr ist der Bau-Turbo in Kraft. Das Gesetz ermöglicht es den Kommunen, vor einer Baugenehmigung auf langwierige Planverfahren zu verzichten, die sich oft über mehrere Jahre hinziehen. Ein Gesetz allein schafft aber noch keine neuen Wohnungen. Dafür braucht es Kommunen und Städte, die ihre neuen Möglichkeiten beherzt nutzen. So wie Köln.

In der Domstadt hat der Stadtrat schnell reagiert und im März 2026 Rahmenbedingungen für den Bau-Turbo beschlossen. Somit gibt es in Köln klare Regeln, wie die zeitlich gestrafften Abstimmungs- und Entscheidungsprozesse auszusehen haben. Projekte ab 20 Wohneinheiten verknüpft die Stadt mit einer Bauverpflichtung. Die neuen Wohnungen sollen schließlich nicht nur auf dem Papier entstehen und so den Grundstückswert erhöhen, sie sollen tatsächlich gebaut werden.

Oberbürgermeister Torsten Burmester (SPD) meint: „Die Ergebnisse werden wir in ein, zwei Jahren sehen. Aktuell werden so 3.500 Wohneinheiten bearbeitet, davon etwa 750 öffentlich gefördert.“ Beispiele sind die Bauprojekte Marienhof (rund 200 Wohneinheiten) oder ein Bauvorhaben in der Further Straße (52 Wohneinheiten).

Boden auf Vorrat: Wie Ulm seine eigene Mietpreisbremse schafft 

Wer Wohnungen bauen will, braucht Grundstücke. In vielen Städten scheitert günstiger Wohnungsbau nicht zuletzt daran, dass die Baulandpreise in die Höhe geschossen sind. In Ulm ist das anders: Die Stadt an der Donau verfolgt schon seit 125 Jahren eine aktive Bodenvorratspolitik. Rund 40 Prozent der Fläche gehören entweder der Stadt selbst oder einer von ihr verwalteten Stiftung. Davon profitiert auch die städtische Wohnungsgesellschaft UWS: sie bekommt regelmäßig Baugrundstücke zur Verfügung gestellt. Ein Drittel aller Mietwohnungen in Ulm gehören der UWS oder einer Wohnungsgenossenschaft. Die UWS wirke wie eine Mietpreisbremse, erklärt die Stadt Ulm gegenüber dem „Vorwärts“. Denn dort lägen die Mietpreise 20 bis 25 Prozent unter dem örtlichen Mietspiegelniveau.

Ulm profitiert heute von Entscheidungen, die vor vielen Jahrzehnten getroffen wurden. Doch auch heute geht die Stadt den eingeschlagenen Weg unter Oberbürgermeister Martin Ansbacher (SPD) konsequent weiter. Wenn die Stadt Grundstücke abgibt, knüpft sie das an Vorgaben. Das kann zum Beispiel ein bestimmter Anteil an sozialem Wohnungsbau sein oder die Bedingung, dass die geplanten Gebäude auch wirklich errichtet werden. Verstößt der neue Eigentümer gegen diese Bauverpflichtung, behält die Stadt sich das Recht vor, das Grundstück zurückzukaufen. Baugrundstücke für Einfamilienhäuser vergibt die Kommune nur an Selbstnutzer*innen. 

Wie die Ulmer Bodenpolitik soziales Bauen ermöglicht

Um Spekulation mit Baugrundstücken zu verhindern, schafft die Stadt neues Baurecht erst dann, wenn sie selbst Eigentümerin der Flächen ist. So will sie vermeiden, dass die Wiese am Stadtrand schon zu Mondpreisen gehandelt wird, nur weil hier irgendwann einmal teure Wohnungen entstehen könnten. 

Damit die Mieten in bestehenden Häusern nicht durch spekulative Verkäufe weiter steigen, übt die Stadt Vorkaufsrechte aus – wenn möglich preislimitiert. „Das heißt, sie erwirbt zum Verkehrswert und nicht zum teils überhöhten, spekulativen Marktwert“, erklärt Tanja Oelmeier, Leiterin der Abteilung Liegenschaften der Stadt Ulm. Die Ulmer Bodenpolitik ermögliche Einflussnahme in vielen Politikbereichen, sei ein Garant für „Soziales Bauen“ und sei „eine nachhaltige, zielgerichtete Bodenpolitik, die Spekulation mit ehemals städtischen Flächen vermeidet“.