Mietrechtsreform: Wie Mieter von den neuen Regeln profitieren

Explodierende Mieten und zu wenig bezahlbarer Wohnraum machen vielen Menschen in Deutschland das Leben schwer. Die Mietpreise sind hoch wie nie und steigen immer weiter. Diese Dynamik will Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) ein Stück weit ausbremsen, indem sie eine Reihe von Regeln im Mietrecht anpasst. 

Indexmieten schießen bei Inflation in die Höhe

Indexmieten: Nicht selten sind im Mietvertrag Indexmieten vereinbart, die an die Lebenshaltungskosten gekoppelt sind. Mieter*innen in angespannten Wohnlagen sind besonders betroffen, wenn die steigende Inflationsrate auf sie umgelegt wird. Denn die Mietpreisbremse gilt nur für die ursprünglich vereinbarte Miete. 

Nun sollen die Indexmietsteigerungen in den angespannten Wohnungsmärkten gedeckelt werden. Oberhalb einer jährlichen Inflationsrate von drei Prozent darf nur noch die Hälfte der Steigerung geltend gemacht werden. Das bedeutet: Bei einer Inflationsrate von fast sieben Prozent wie im Jahr 2022 darf nur um fünf Prozent erhöht werden. Das bedeutet für Mieter*innen, dass sie in Inflationsphasen finanziell nicht so stark belastet werden wie bisher. 

Vermieter*innen kassieren bei möblierten Wohnungen ab

Möbliertes Wohnen: In diesem Geschäftsfeld war es bisher wegen einer Lücke im Gesetz möglich, Mieterschutzregeln zu umgehen und höhere Mieten durchzusetzen. Denn die Mietpreisbremse, die in angespannten Wohnlagen gilt, konnte bisher für möblierte Wohnungen nicht überprüft werden. Mit der Folge, dass Vermieter*innen für möblierten Wohnraum oft saftige Zuschläge verlangt haben. Allerdings war bislang nicht erkennbar, welche Summe auf die Möbelstücke entfiel. Und auch die Höhe des Aufschlags war nicht geregelt. 

Das soll sich ändern. Der Zuschlag muss künftig gesondert ausgewiesen werden. Es gelten überprüfbare Vorgaben, an die Vermieter*innen sich halten müssen: Der monatliche Zuschlag muss angemessen sein und darf als Obergrenze nur ein Prozent des Zeitwerts der Möbel betragen. Das ist der Wert der Gegenstände zum aktuellen Zeitpunkt. 

Befristetes Wohnen umgeht die Mietpreisbremse

Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieter*innen eine erlaubte Pauschale von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete ansetzen dürfen. Das bringt mehr Klarheit und Transparenz, da Mieter*innen für die Gegenstände keine stark überteuerten Preise mehr zahlen müssen. Sie sind auch besser geschützt, weil der/die Vermieter*in diese Angaben unaufgefordert machen muss. Außerdem lässt sich künftig nachvollziehen, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird und der/die Mietende kann gegebenenfalls gegen die verlangte Miethöhe vorgehen.

Begrenzte Kurzzeitmietverträge: Nach altem Recht gilt die Mietpreisbremse bei Vermietungen zum „vorübergehenden Gebrauch“ nicht. Der Deutsche Mieterbund verweist auf Studien, wonach solche Vermietungen gerade in angespannten Märkten zugenommen haben und teurere Mieten fällig werden. Bisher war unscharf geregelt, was „vorübergehend“ bedeutet. Deshalb war es oft schwierig für Mietende, zu erkennen, ob die Mietpreisbremse oder andere Mieterschutzvorschriften für sie gelten. 

Regeln sollen zu längeren Mieten führen

Geplant ist nun, Kurzzeitmietverträge „für einen besonderen vorübergehenden Bedarf“ auf sechs Monate zu begrenzen. Das kann ein Praktikum oder ein befristeter Arbeitsvertrag sein. Eine einmalige Verlängerung soll nach dem Entwurf möglich sein, wenn sich nach Beginn des Mietverhältnisses ein längerer Bedarf ergibt. Eine solche klare Regel gab es bisher nicht und bedeutet mehr Rechtssicherheit für die Mietenden. 

Das Bundesjustizministerium setzt die Hoffnung darauf, dass „eine klare Regelung eine Umgehung der Mietpreisbremse verhindern und den Mietmarkt für unbefristetes Wohnen entlasten“ soll, wie es im Gesetzentwurf heißt. Bewahrheitet sich dieser Plan, könnte es mehr langfristigeren und bezahlbaren Wohnraum auf dem Markt geben. 

Nicht nur Mieter*innen profitieren

Schonfrist: Mieter*innen, die mit ihrer Miete in Verzug geraten sind, und denen deswegen gekündigt wurde, können die Kündigung mit einer Nachzahlung innerhalb der Schonfrist noch abwenden. Sie haben nach Zustellung der Räumungsklage zwei Monate Zeit, die ausstehenden Mieten zu bezahlen. Bisher galt diese Regelung aber nur bei einer fristlosen Kündigung. Künftig sollen Mieter*innen diese Möglichkeit auch dann erhalten, wenn sie eine ordentliche Kündigung bekommen haben. Das hilft Menschen, die einmalig vorübergehend klamm sind, und soll sie vor dem Verlust der Wohnung schützen.

Von der geplanten Mietrechtsreform profitieren vor allem die Mieter*innen, doch an einer Stelle kommt sie auch den Vermieter*innen entgegen. Die Wertgrenze für die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete im vereinfachten Verfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro erhöht werden. Das soll vor allem private Kleinvermieter*innen entlasten, weil die Modernisierungskosten gestiegen sind. Es bedeutet aber auf der anderen Seite höhere Kosten für Mieter*innen, falls die Miete nach der Modernisierung erhöht wird.